Geld sparen bei der Anschlussfinanzierung
Immobilienbesitzer benötigen eine Anschlussfinanzierung spätestens dann, wenn die aktuelle Zinsbindung ausläuft. Damit diese günstig ausfällt, sollte sich schon frühzeitig darum gekümmert werden, damit die Beschaffung frischen Kapitals mit geringen Kosten verbunden ist. Was ist dabei zu beachten?
Was wird unter einer Anschlussfinanzierung verstanden?
Wer eine Baufinanzierung abschließt, fährt am besten mit einem Volltilgerdarlehen. Dann ist die Schuld nach der ersten Finanzierungsphase abbezahlt. Leider haben die wenigsten Verbraucher aufgrund fehlenden Eigenkapitals oder eines nicht ausreichenden Einkommens die Möglichkeit, die mit diesem Modell verbundenen hohen Tilgungsraten zu bedienen. Sie bedürfen deshalb eines weiteren Kredits für die Anschlussfinanzierung, um die verbliebene Restschuld zu begleichen.
Dabei empfiehlt es sich, sich schon zwei bis drei Jahre vor dem Ablauf der Zinsbindung um eine Anschlussfinanzierung zu bemühen. Ansonsten laufen die Kreditnehmer in Gefahr, das Angebot ihres bisherigen Finanzierers, das kurzfristig abgegeben wird, akzeptieren zu müssen, sodass keine Zeit mehr bleibt, günstigere Möglichkeiten zu recherchieren.
Wie wirken sich die aktuellen Bauzinsen aus?
Damit der richtige Zeitpunkt für eine günstige Anschlussfinanzierung abgepasst werden kann, sollten die Kreditnehmer die Entwicklung der Bauzinsen im Auge behalten. Dabei gilt die Regel, dass eine frühzeitige Anschlussfinanzierung so schnell wie möglich vereinbart werden sollte, wenn in naher Zukunft höhere Zinsen zu erwarten sind. Rechnen die Experten dagegen mit einer Zinssenkung, sollte noch etwas gewartet werden.
Welche Modelle zur Anschlussfinanzierung gibt es?
Eine Anschlussfinanzierung gibt es in drei unterschiedlichen Versionen.
Umschuldung
Eine Umschuldung in diesem Kontext geht mit dem Wechsel des Anbieters einher. Aufgrund der harten Konkurrenz innerhalb der Branche kann der Kreditnehmer von Sonderangeboten für Neukunden profitieren, die durchaus lukrativ ausfallen können. Allerdings ist zu erwarten, dass der neue Anbieter eine erneute Bonitätsprüfung vornimmt.
Ein Anbieterwechsel kommt zudem mit externen Zusatzkosten daher. Vor allem ist zu berücksichtigen, dass eine Umschreibung der Grundschuld anfällt. Bei einer Anschlussfinanzierung im Wert von 100.000 Euro machen sich dabei Zusatzkosten von etwa 850 Euro bemerkbar. Diese Gebühren werden aber in vielen Fällen von der neuen Bank beglichen. Belaufen sich die Konditionen des neuen Anbieters weit unter denen des bisherigen, sollte eine Umschuldung durchgerechnet werden.
Prolongation
Vom Arbeitsaufwand her ist die Prolongation die bequemste Form der Anschlussfinanzierung. Es handelt sich dabei um die einfache Fortführung des bisherigen Kreditrahmens und eine Änderung im Grundbuch muss nicht angegangen werden. Auch eine erneute Bonitätsprüfung ist nicht notwendig.
Allerdings wird die Zinsbindung den aktuellen Zinssätzen angepasst. Auch Sondertilgungen sind neu zu vereinbaren. Außerdem sollte darauf geachtet werden, dass der Kreditgeber die Anschlussfinanzierung nicht automatisch in ein variables Darlehen umwandelt. Dann wird der Sollzins turnusmäßig angepasst, wodurch sich die Kalkulation der Anschlussfinanzierung kompliziert gestaltet.
Forward-Darlehen
Dieses Modell der Anschlussfinanzierung kann schon gut fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung vereinbart werden, wobei keine Bereitstellungsgebühren anfallen. Die in diesem Fall vereinbarten Konditionen sind aber in jedem Fall verbindlich.
Die Vorteile des Forward-Darlehens kommen dann zum Tragen, wenn in Zukunft höhere Bauzinsen erwartet werden. Dann können die aktuell niedrigen Zinsen langfristig festgeschrieben werden. Im Falle von sinkenden Zinsen lohnt sich ein Forward-Darlehen eher nicht.
Tipps zur Vorbereitung einer Anschlussfinanzierung
Die Kreditnehmer können zu einer günstigen Anschlussfinanzierung aktiv beitragen. So ist es von Vorteil, alle Raten der ersten Finanzierungsphase pünktlich zu überweisen. Dieses Verhalten hat einen positiven Einfluss auf die Bonität und die Kreditgeber honorieren eine hohe Kreditwürdigkeit üblicherweise mit moderaten Zinsen.
Obendrein sollte vor dem Abschluss einer Anschlussfinanzierung über einen Kreditvergleich der günstigste Anbieter mit den besten Konditionen ermittelt werden. Die Preisunterschiede können über die Jahre fünfstellige Summen ausmachen.
Überdies kann eine Neubewertung der Immobilie eine günstige Anschlussfinanzierung ermöglichen. Der allgemeine Anstieg der Immobilienpreise während des letzten Jahrzehnts hat mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit dazu geführt, dass der Marktwert der Immobilie gestiegen ist. Auch eventuell vorgenommene Modernisierungen und Sanierungen haben positive Auswirkungen auf den aktuellen Preis. Ein gestiegener Marktwert hat den Effekt, dass die Immobilie als Sicherheitsleistung höher bewertet wird, wodurch sich wiederum die Bonität verbessert.
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